金拍屋~銀拍屋~法拍屋 差別

不管是法拍屋還是金拍屋，在法律上權利與義務及其在拍賣執行程序之間的關係上均是相同的。這兩者最大的不同點在於金拍屋在拍賣過程中是委由公正第三人之民間公司（如台灣金融資產服務股份有限公司，TFASC）來執行拍賣之程序；而法拍屋在拍賣過程中則是由法院本身來執行拍賣之程序。由此可知，「金拍屋」與「法拍屋」兩者最大的差別僅在於拍賣場所有所不同而已。
一、金拍屋之緣起
政府單位為儘速解決因景氣下滑、產業外移與失業人口增加等原因而產生之大量銀行呆帳，並加速去化銀行的不良資產，考慮到執行法院因人員不足而積壓了大量未處理檔案的問題，因而積極地推動公正第三人公司來協助法院拍賣法拍屋之程序，以便達到節省人力並增進去化不良資產之速度與效率。於民國90年10月17日，台灣第一家獲得財政部依據「金融機構合併法」第十五條及財政部公布「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定，核發由公正第三人認可之拍賣公司「台灣金融資產服務股份有限公司（簡稱台灣金服公司）」正式掛牌成立，其主要股東為國內34家銀行及金融票券公司，每家出資5千萬元，初期的資本額為新台幣17億元。
二、金拍屋資訊取得方式 相關拍賣資訊之取得可以至台灣金服公司網站查詢，網址為http://www.tfasc.com.tw，其內容包含金拍屋案件之案號、地址、底價、拍次、拍賣日期、拍賣公告之基本內容；另外也會公布該不動產所在地、保證金、投標場所、物件種類、他項權利、是否點交……等，均可由拍賣公告上得知。如需更進一步了解金拍屋的詳細內容，也可以親自到台灣金服公司來索取相關資料，或者也可以至各地方法院公告欄及報紙拍賣不動產公告上，以及不動產所有地的鄉鎮公所之公告欄得到相關資料。三、金拍屋有何優勢？
（一）拍賣時間上較有效率由於執行拍賣金拍屋者為民營公司，因此在拍賣程序以及效率速度上都比執行法院來的有效率，每一拍次的間隔時間也會縮短，如此更能加速拍賣案件的成交率。（二）鑑價委託不動產估價師金拍屋在訂定拍賣底價的過程中，經由考試合格的不動產估價師鑑價審核並參酌不動產市價行情作為參考指標，其價格在訂定上也較趨近於市場價格；另外在拍賣的時間上也相對縮短，這樣對於債權人與債務人都相當有利。（三）債權人分配價款時間較快金拍屋由於是委託公正第三人之民營公司，其在拍賣、鑑價過程及其拍定之後分配價款之時間上，一般均會比法院的處理上來的更有效率，甚至最快可比法院節省約半年時間。委託民營拍賣公司標售之金拍屋，對於債權人及債權銀行而言，不但可節省相當多成本；就以銀行單方面來說，能夠提早回收債權及打消銀行呆帳助益頗大。（四）確屬銀行保管之空屋可帶看拍賣之物件如確屬空屋且由債權銀行保管之不動產，第三公正人拍賣公司也會聯絡債權銀行，詢問其是否願意提供帶客看屋服務。這樣對於一般法拍屋無法入內觀看其格局，又急於標購之購買者，也能降低其購屋的風險成本。（五）銀行可配合資金貸款標購金拍屋者如有購屋準備金不足之情況，也可透過銀行申辦購屋貸款。現今已有多家銀行加入金拍屋貸款之申辦，如第一商業銀行、交通銀行、華南商業銀行等多家銀行，皆有申辦金拍屋之房屋貸款事宜；此外，購屋者也可透過代書（地政士）、法拍公司之協助，來辦理標購金拍屋之後續貸款款項。四、金拍屋拍賣物件之點交及其缺點 金拍屋與法拍屋最大的不同點，乃在於拍賣的場所有所不同。法拍屋是由法院民事執行處所拍賣的物件；而金拍屋則由公正第三人之民營拍賣公司（如台灣金服）安排之拍賣場所來拍賣委託物件。接下來其他相關程序，如拍賣物件之強制執行、查封及點交程序等，還是必須透過法院來辦理，不可諱言的這就是金拍屋的缺點所在。因為目前的法律並未賦予公正第三人執行公權力，如此對於購屋者而言，金拍屋得標後的風險性並不比法拍屋或銀拍屋來的低，關於此點購屋者宜應有所評估。由於公正第三人拍賣公司特殊性質，只能接受法院或AMC委託拍賣物件而無法擁有點交房屋之公權力；因此，購屋者在投標前，應充分了解其拍賣公告及其相關法律規定，才不至於在得標房屋後產生點交方面之各種問題。由第三公正人拍賣公司所拍賣之金拍屋，由於該民間公司無法執行得標後之後續點交作業程序，得標者皆須自行辦理點交不動產與處理各種突發狀況，因此更要有足夠的膽量與專業性。
金拍屋 金拍屋是指台北地方法院委託台灣金融資產服務公司（國內34家金融機構和票券公司合資成立）拍賣，今年10/22舉行首場拍賣會，其程序與一般法拍屋差異不大，例如金拍屋只有「抵押權」沒有「所有權」，也就是房屋未必點交清楚，因此投標人必須留意標的物是否為空屋還是有人居住，若金拍屋為空屋則提供看屋服務，但若仍有人居住則無法看屋。除此之外，參予金拍屋的投標人必須先繳交房屋底價的2成，如底價300萬必須先繳交60萬的保證金，且採現場彌封投標、當眾開標的方式，且尾款需在7天內繳交清楚，只是台灣金融資產服務公司與萬通銀行合作，因此投標人也不用擔心籌款問題銀拍屋 係指經過法拍程序、未成交，而由金融業者承受下來「逾放屋」，實際上已經轉為銀行的資產，所以不會有產權、點交方面的問題。銀行為加速處理過多的逾放屋，因此委外舉行「逾放屋拍賣會」，簡稱銀拍屋，底價約為市價的5-6成。銀拍屋是採現場口頭喊價，參與競拍僅需繳交6萬元保證金，且所有拍賣物件都已點交清楚，且隨時都可以入內看屋，尾款則在10天之內繳交清楚，且由提供房屋標的物件的銀行提供貸款服務，投標人較無須擔心資金問題。

參考資料述網址：http://www.epochtimes.com/b5/7/11/14/n1901572.htm